Comprar casa no Brasil morando no exterior: seu guia completo
Você já pensou em comprar uma casa no Brasil mesmo morando no exterior? Se a resposta for sim, saiba que é possível realizar o processo remotamente, e que pode ser uma opção vantajosa para quem pensa em investir.
Neste artigo, você vai entender o processo e requisitos para comprar um imóvel no Brasil morando no exterior, além conhecer melhor o mercado imobiliário brasileiro. Além disso, também vai descobrir como provedores como Wise e Revolut podem te ajudar a tornar as transferências de dinheiro mais práticas e econômicas.
É possível comprar casa no Brasil morando no exterior?
Sim, é possível comprar um imóvel no Brasil morando no exterior. O processo pode ser realizado de forma totalmente remota, desde que você tenha a documentação brasileira necessária e apresente todos os comprovantes de renda.
Brasileiros que moram no exterior precisam ter a documentação básica em dia, escolher qual imóvel irão comprar e decidir qual será a forma de pagamento.
Estrangeiros também podem adquirir um imóvel no Brasil, desde que não possuam pendências fiscais ou legais e tenham um Cadastro de Pessoa Física (CPF) válido. Contudo, nesse caso existem algumas restrições para não-brasileiros, como a proibição de comprar imóveis em áreas de fronteiras, rurais, terrenos da marinha e de empresas que veiculam notícias.
Quais são os requisitos para comprar uma casa no Brasil quando se mora no exterior?
Para comprar uma propriedade no Brasil morando no exterior é necessário, em primeiro lugar, estar com a documentação no país regularizada:
- CPF ativo: é exigido para qualquer pessoa que queira comprar um imóvel no Brasil. Alguns motivos que podem levar ao cancelamento ou inativação são: não votar e não apresentar justificativa, ignorar uma notificação da Receita, duplicidade de cadastro ou não pagamento do imposto de renda. Se você não tem certeza sobre a sua situação, consulte no site da Receita Federal.
- Estado civil regularizado: brasileiros que se casaram no exterior precisam realizar a transferência do casamento no consulado do Brasil no país em que residem. É necessário também apresentar qual o regime de comunhão de bens do matrimônio — o menos burocrático é o de comunhão parcial de bens, que não exige acordo antenupcial.
Estrangeiros precisam apresentar passaporte ou Registro Nacional de Estrangeiros (RNE). Uma procuração atribuindo poderes específicos para um representante brasileiro em situação regular também será necessária, tanto para casos em que outra pessoa atue na compra do imóvel, como para fornecer um contato legal para notificações ou em necessidade de tratamento junto a cartórios.
Quem optar por fazer o pagamento do imóvel por meio de financiamentos deve garantir que possui o nome limpo junto aos órgãos de proteção ao crédito, como Serasa e SPC. Além disso, é necessário apresentar comprovante de renda — do Brasil ou do país de residência — e atender aos critérios estabelecidos pelos credores.
Como comprar casa no Brasil morando no exterior: passo a passo
Quem quer comprar uma casa ou apartamento no Brasil morando no exterior precisa seguir atentamente aos seguintes passos:
- Garanta que a documentação básica (CPF, transferência de matrimônio, se aplicável) esteja regular e atualizada;
- Escolha o imóvel: leve em conta principalmente o objetivo do imóvel, a localização, o estágio de construção do imóvel (pronto ou na planta). Você pode precisar ainda da ajuda de um corretor de imóveis - vários profissionais podem auxiliar tanto na busca e compra do imóvel, como em burocracias pós-compra.
- Decida a forma de pagamento: pagar à vista é a opção mais fácil e menos burocrática. Se optar pelo parcelamento com financiamentos, precisará analisar as principais opções disponíveis e qual mais te atenderá.
- Prepare sua certificação digital para assinatura de contrato: é possível emitir gratuitamente seguindo as instruções no site do e-notariado. Caso haja necessidade de assinaturas presenciais, você pode nomear um procurador no país.
- Saiba como fazer transferência de dinheiro: independente da forma de pagamento do imóvel, você precisará transferir o dinheiro para o Brasil. Os envios pela Wise, por exemplo, são reconhecidos pela Receita Federal e estão entre as formas mais práticas e econômicas de realizar transferências internacionais de altos valores;
- Torne oficial: finalize a compra emitindo a escritura pública, a matrícula atualizada da propriedade e pagando o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Quanto custa comprar um imóvel no Brasil morando no exterior?
O principal custo a ser considerado por quem quer comprar uma propriedade no Brasil morando no exterior é o preço do imóvel.
Dada a grande dimensão do país e as enormes diferenças socioeconômicas entre regiões, ou até mesmo dentro de grandes cidades, a localização influencia diretamente nos valores de imóveis. Outros fatores levados em conta são o tamanho da propriedade, o status de construção, entre outros.
Segundo dados de novembro de 2024 da Properstar, plataforma imobiliária global, o preço médio de um apartamento para venda no Brasil é de R$ 11955/m². Já para casas, a média é de R$ 7825,00/m². Isto significa que podem existir tanto propriedades mais caras, como mais baratas.
A empresa aponta ainda a média de variação de acordo com o número de cômodos:
Preço de apartamentos no Brasil
| Número de cômodos | Preço médio |
|---|---|
| Estúdio | R$ 18330/m² |
| 2 cômodos | R$ 17710/m² |
| 3 cômodos | R$ 16036/m² |
| 4 cômodos | R$ 14570/m² |
| 5 cômodos | R$ 12887/m² |
Dados atualizados em 11/2024
Preço de casas no Brasil
| Número de cômodos | Preço médio |
|---|---|
| 4 cômodos | R$ 8851/m² |
| 5 cômodos | R$ 8682/m² |
| 6 cômodos | R$ 8729/m² |
| 7 cômodos | R$ 8978/m² |
| 8 cômodos | R$ 7827/m² |
Dados atualizados em 11/2024
A Properstar aponta ainda diferenças de preços entre diferentes localizações: as três cidades mais caras para compra de imóveis estão no estado de Santa Catarina: Balneário Camboriú, Itapema e Itajaí.
Já as três mais acessíveis são: Tapes (RS), Tatuí (SP) e Santa Maria (RS). É possível acessar informações mais detalhadas e atualizadas na página da empresa.
Ainda que você opte por financiar o imóvel, será necessário já ter uma parte do dinheiro para pagamento da entrada. Raramente alguma instituição oferece 100% do valor do imóvel — as linhas de crédito normalmente cobrem até 80%. O restante do valor (20%) precisará ser pago à vista.
Taxas com documentação
Além dos custos dos imóveis, é necessário considerar as taxas desembolsados com a documentação:
- Escritura pública: pode variar entre R$ 1000 e R$ 10000, dependendo do estado em que o imóvel estiver localizado.
- Matrícula da propriedade: também varia de acordo com a localidade, mas a média é de 1% do valor venal do imóvel.
- Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Gira em torno de 2% e 3% do valor de venda do imóvel.
Manter um imóvel em cidades no Brasil exige ainda o pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), imposto municipal pago anualmente, que varia de acordo com a localidade, dimensão e valor de venda da propriedade.
Para oferecer economia em transferências de grandes valores, provedores como Wise e Revolut oferecem alguns benefícios:
- Wise: além de oferecer suporte personalizado, tem taxas especiais para transferências de grandes valores.
- A Revolut permite transferir dinheiro entre países sem limites pré-estabelecidos.
Locais mais baratos para comprar imóveis no Brasil
Segundo o ranking da Properstar, os cinco estados mais baratos para comprar imóveis no Brasil são:
| Estado | Preço por m² apartamento | Preço por m² casa |
|---|---|---|
| Goiás | R$ 4764 | R$ 3591 |
| Rio Grande do Sul | R$ 5900 | R$ 4448 |
| Pernambuco | R$ 9096 | R$ 4503 |
| Paraíba | R$ 9915 | R$ 7243 |
| Espírito Santo | R$ 10741 | R$ 6831 |
*A plataforma não apresentou dados do Rio Grande do Norte e do Distrito Federal.
Existe grande variação de preços de imóveis entre diferentes localizações do país, e isso está relacionado tanto à lei de oferta e demanda, como a outros fatores: impostos, condições climáticas, crescimento da região, infraestrutura, entre outros.
Fatores que afetam os preços das casas
Quem quer comprar um imóvel no Brasil morando no exterior precisa considerar os diversos fatores, para além da localização e de condições de mercado, que podem afetar os preços de uma propriedade.
Os principais são: segurança, infraestrutura da região, idade e conservação do imóvel, arquitetura, orientação solar, disponibilidade de vagas de garagem, áreas abertas ou de lazer, varanda ou vista privilegiada.
Custos contínuos ao comprar uma casa no Brasil
Além dos custos envolvidos no parcelamento de um imóvel, manter uma casa no Brasil envolve o pagamento de várias taxas. Entre as principais, destacamos:
- Água e luz: serviços básicos, que precisam ser pagos mensalmente.
- Taxa de condomínio: custo fixo mensal comumente cobrado, utilizado para manter o bom funcionamento do prédio.
- IPTU: imposto municipal cobrado anualmente, cujo valor varia de acordo com as características do imóvel.
É uma boa ideia comprar uma casa como investimento no Brasil?
Se você pretende comprar uma casa no Brasil morando fora como investimento, uma ideia é alugar o imóvel. Segundo uma matéria da CNN Brasil, atualmente 3 em cada 10 brasileiros pretendem comprar uma casa como investimento.
O investimento pode ser uma ideia, se considerarmos a possibilidade de valorização do imóvel e de manter renda mensal passiva, que pode aumentar de acordo com as mudanças de mercado e possibilidades de negociação.
Entre os riscos de investir em uma casa no Brasil estão: períodos de desocupação, possíveis dificuldades para venda e custos de manutenção que ficam por conta do proprietário. Além disso, é importante considerar que o real é uma moeda mais desvalorizada em comparação a outras moedas estrangeiras, portanto seu dinheiro vai valer mesmo se decidir transferir para o exterior.
Vantagens e desvantagens de comprar um imóvel no Brasil
Entre as principais vantagens de comprar um imóvel no Brasil morando no exterior, podemos citar a proteção contra a inflação: um investimento seguro para proteger patrimônio, pois a tendência é que os valores de venda sejam mantidos ou aumentados.
Entre 2021 e 2022, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a valorização dos imóveis no Brasil foi de 12,22%, superando os principais índices do mercado financeiro, como o CDI (Renda fixa), com 7,3% ao ano, o IPCA (inflação), com 5% ao ano, o Ifix (fundos imobiliários), com 6% ao ano, e o Ibovespa (ações), com 5,6% ao ano.
Investir em um imóvel possibilita ainda escolher o que fazer com o patrimônio, de acordo com os seus interesses e avaliações, sem depender da gestão de terceiros.
As desvantagens incluem:
- Baixa liquidez;
- Dificuldade de converter o bem em moeda, caso necessário;
- Volatilidade do mercado imobiliário brasileiro;
- Desafios de gerenciar o imóvel à distância.
Além disso, um imóvel pode representar uma grande fatia em uma cartela de investimentos, pois é um bem de alto valor agregado.
Como é o mercado imobiliário no Brasil?
Embora as condições de mercado possam mudar devido a vários fatores, o cenário do mercado imobiliário do Brasil está aquecido. Segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), e publicados pela CNN Brasil, em 2023 houve um crescimento de 32,6% nas vendas de imóveis residenciais novos em comparação com 2022. O resultado foi o maior da série histórica, iniciada em 2014.
Dados do Banco Central atualizados mensalmente também indicam que, nos últimos 10 anos, não houve aumento dos riscos de se investir em residências, além de aumento regular das linhas de créditos oferecidas e redução dos juros aplicados sobre empréstimos.
Financiamento da compra de um imóvel no Brasil ¹
As três principais opções de financiamento para quem quer comprar uma propriedade no Brasil morando no exterior são:
- Parcelamento de longo prazo com bancos: é a opção com as menores taxas (média de 10% ao ano), mas a mais burocrática, o que pode torná-la pouco vantajosa para quem não mora no Brasil. Para começar: bancos normalmente não aceitam assinaturas digitais, ou seja, sua presença física pode ser requisitada no país. Esta categoria de financiamento também exige ter uma conta bancária no Brasil, e é necessário comprovar renda, normalmente por meio da Declaração de Imposto de Renda.
- Parcelamento de até 5 anos com as construtoras: apesar de ser a opção menos burocrática, é também a com maiores taxas (média de 16% ao ano). A maior facilidade se dá ao fato do empréstimo ser feito junto à empresa que construiu o imóvel, além de, em geral, possibilitar que a documentação seja concluída de forma totalmente digital.
- Parcelamento longos por meio de fintechs ou Sociedades de Crédito Direto: menos burocráticas que os bancos, as fintechs permitem que todo o processo de financiamento seja feito de forma digital e têm taxas de juros mais atrativas que a das construtoras, que é de 12%.
Quem mora fora do Brasil e quer pagar as parcelas do imóvel com mais economia tem na Wise e na Revolut ótimas opções. Na Wise, por exemplo: você pode realizar conversões em mais de 40 moedas com a taxa de câmbio comercial e tarifas reduzidas para transferências de grandes quantias.
Posso usar meu FGTS para comprar um imóvel no Brasil morando no exterior?
Sim, brasileiros que moram no exterior podem sacar o FGTS e utilizá-lo para comprar um imóvel na planta, novo ou usado. A autorização requer que o valor do imóvel não ultrapasse R$ 1,5 milhão e que o bem seja financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Pagamento de imposto sobre a propriedade no Brasil
Quem possui imóveis no Brasil em áreas de cidades deve arcar anualmente com o IPTU, variável de acordo com as características da casa ou apartamento - como dimensões, localização e valor venal da propriedade.
Sobre propriedades rurais, por sua vez, incide o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), que é calculado basicamente sobre o território útil e sobre o grau de utilização do imóvel.
Como encontrar uma propriedade no Brasil
Quem quer comprar um imóvel no Brasil morando no exterior precisa definir quais são os fatores mais importantes na aquisição: o que é essencial? O que você quer ou não ter por perto? Até quanto quer pagar? Que tipo de imóvel você quer?
Comece a busca em imobiliárias e plataformas especializadas em imóveis. Atualmente, grande parte dessas empresas atua online e oferece detalhes sobre os imóveis, além de consultorias à distância para compradores.
Sites de imóveis no Brasil
É possível ter acesso a fotos, vídeos e informações como localização, área, cômodos por meio de plataformas online de vendas de imóveis. Segundo a ferramenta SimilarWeb, utilizada para monitorar sites, as plataformas mais visitadas no Brasil são:
- Zap Imóveis: portal do Grupo OLX Brasil, é a mais acessada do Brasil atualmente.
- Viva Real: marketplace imobiliário com anúncios de mais de 3 milhões de imóveis em todo o país,
- Quinto Andar: imobiliária digital fundada em 2013, promete processos simplificados para adquirir imóveis.
- Chaves na Mão: portal de busca de anúncios online que permite comprar imóveis e veículos.
- Imovelweb: fundada em 1999, está presente em todo o Brasil e pertence ao grupo argentino Navent.
Conclusão
Comprar uma casa no Brasil morando no exterior é um processo que exige paciência, organização e muita pesquisa. Para começar, decida seus objetivos, estabeleça seus critérios básicos e inicie a busca. Se necessário, conte com a ajuda de profissionais especializados para lidarem com toda a burocracia do processo de compra.
A boa notícia é que existe a possibilidade de fazer tudo remotamente, da pesquisa até o pagamento final. As transferências para pagamentos do imóvel, inclusive, podem ser facilitadas por provedores como a Wise e a Revolut, que permitem realizar conversões para real com o câmbio comercial sem margem e oferecem taxas reduzidas para transações de grandes quantias.
Ficou interessado? Confira os nossos artigos completos sobre a Wise e a Revolut, conheça as vantagens e desvantagens de cada provedor e faça a sua melhor escolha!
Perguntas frequentes sobre comprar casa no Brasil morando no exterior
Sim, não existem restrições para a compra de imóveis para brasileiros não-residentes no Brasil, desde que estejam com a documentação básica em dia.
Normalmente é necessário ter pelo menos 20% do valor total para dar entrada em um imóvel no Brasil.
Algumas dicas são:
- Tenha as documentações básicas em dia;
- Escolha o imóvel;
- Defina a forma de pagamento;
- Providencie um certificado de assinatura digital;
- Tenha uma forma de realizar transferências de dinheiro;
- Oficialize a compra e providencie a documentação do imóvel.